Plus-value immobilière : combien d'impôt à la vente ?

La vente de votre résidence principale et de ses dépendances est totalement exonérée d'impôt sur la plus-value. Pour un autre logement, une résidence secondaire par exemple, la plus-value est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %, avec des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Ces taux s'appliquent après un abattement qui dépend de la durée de détention.

Ma résidence principale est-elle exonérée ?

Oui, et totalement. L'exonération ne porte pas seulement sur le logement. Elle couvre aussi ses dépendances, que la page officielle désigne ainsi :

• la cave ;
• le garage ;
• la place de stationnement ;
• la cour.

La liste officielle se termine par « etc. » : d'autres dépendances peuvent donc être concernées.

La condition tient à l'usage du logement. La résidence principale est votre habitation habituelle et effective, celle que vous occupez la majeure partie de l'année. Un logement occupé quelques semaines par an n'entre pas dans cette définition.

Le moment compte aussi. Le logement doit être votre résidence principale au moment de la vente. La situation s'apprécie à cette date, et non à celle de l'achat.

Si le logement a cessé d'être votre résidence principale avant la vente, la page citée ici ne détaille pas ce cas. Le notaire vérifie ce qui s'applique.

Et pour une résidence secondaire ?

L'exonération vise la résidence principale. Pour les autres biens, une résidence secondaire ou un logement que vous n'occupez pas, la plus-value entre dans le champ de l'impôt.

La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition du bien. Si vous vendez plus cher que vous n'avez acheté, le résultat est positif : vous réalisez un gain, et c'est ce gain qui est imposé.

Si le résultat n'est pas positif, il n'y a pas de gain au sens de la page officielle.

Le prix d'acquisition retenu n'est pas forcément le seul prix payé chez le notaire. Il peut être augmenté de certains frais et de certaines dépenses de travaux. Un prix d'acquisition plus élevé donne une plus-value plus faible.

Quels frais et travaux s'ajoutent au prix d'achat ?

La page officielle distingue les frais d'acquisition et les dépenses de travaux. Pour chacun, le montant réel ou un forfait.

• Les frais d'acquisition, c'est-à-dire les droits d'enregistrement et les frais de notaire, s'ajoutent pour leur montant réel justifié ou pour un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat.
• Les dépenses de travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration s'ajoutent, sous conditions, pour leur montant réel justifié ou pour un forfait de 15 % du prix d'achat, si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.

Le montant réel suppose des justificatifs. Le forfait se calcule sur le prix d'achat.

Le forfait travaux n'est ouvert qu'aux biens détenus depuis plus de 5 ans. Les conditions attachées aux travaux ne figurent pas dans l'extrait de la page officielle : le notaire les examine pour chaque bien.

À quel taux la plus-value est-elle imposée ?

La plus-value, après déduction du ou des abattements, est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %.

S'y ajoutent des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. L'impôt et les prélèvements sociaux se cumulent.

La page officielle donne un exemple. Pour une plus-value imposable de 20 000 €, les prélèvements sociaux sont de 3 440 €. L'impôt sur le revenu est de 3 800 €. Le prélèvement total est de 7 240 €.

L'exemple part d'une plus-value imposable, c'est-à-dire du montant qui reste une fois les abattements déduits. Le gain de départ peut donc être plus élevé que la base sur laquelle les taux s'appliquent.

La durée de détention réduit-elle l'impôt ?

Oui. La plus-value est diminuée d'un abattement qui dépend du temps pendant lequel vous avez possédé le bien.

Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement est de 6 % par an de la 6e à la 10e année de détention.

Au bout d'une longue détention, l'impôt disparaît. Un bien détenu depuis plus de 22 ans est exonéré d'impôt sur la plus-value.

Les prélèvements sociaux suivent un seuil plus lointain. Après plus de 30 ans de détention, la plus-value est aussi exonérée de prélèvements sociaux.

Un bien détenu depuis plus de 22 ans, mais pas encore depuis plus de 30 ans, peut donc ne plus supporter l'impôt tout en restant soumis aux prélèvements sociaux.

La page citée ici ne reprend pas le barème des années suivant la 10e, ni celui des prélèvements sociaux. Le notaire l'applique à la durée exacte de détention du bien.

Ce qu'il faut retenir

La résidence principale, occupée la majeure partie de l'année et toujours résidence principale au moment de la vente, est vendue sans impôt sur la plus-value, dépendances comprises. Pour les autres biens, la plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, que les frais d'achat et les travaux peuvent augmenter. Elle est imposée à 19 % et soumise à 17,2 % de prélèvements sociaux, après un abattement lié à la durée de détention. L'exonération d'impôt intervient après plus de 22 ans, celle des prélèvements sociaux après plus de 30 ans. Le notaire confirme ce qui s'applique à chaque cas.