Vendre ou louer : comment les loyers sont imposés

« Je vends ou je loue ? » Louer un logement vide, c'est percevoir des loyers imposables dans la catégorie des revenus fonciers, avec des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Ce que rapporte la location se compare au placement du produit d'une vente une fois l'impôt pris en compte. Cet impôt dépend du régime : le micro-foncier jusqu'à 15 000 € de revenus fonciers, le régime réel au-delà.

Comment sont imposés les loyers d'un logement loué vide ?

Les loyers d'un appartement ou d'une maison loué vide, c'est-à-dire non meublé, entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Ils se déclarent comme tels.

L'impôt sur ces revenus est prélevé à la source. Il prend la forme d'un acompte, mensuel ou trimestriel, prélevé sur le compte bancaire du propriétaire.

Les prélèvements sociaux suivent le même chemin. Ils s'appliquent aux revenus fonciers au taux de 17,2 %, eux aussi par acompte.

Pour le propriétaire qui hésite, la location n'est pas un revenu brut. Le loyer encaissé supporte l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. C'est ce qui reste qui se met en regard de ce qu'aurait rapporté le produit de la vente.

Micro-foncier ou régime réel : lequel s'applique ?

Tout part du montant des revenus fonciers.

Si ces revenus ne dépassent pas 15 000 €, le propriétaire relève automatiquement du régime micro-foncier. Ce régime donne droit à un abattement de 30 %. En contrepartie, les travaux et les charges ne sont pas déductibles.

Si les revenus fonciers dépassent 15 000 €, le propriétaire est imposé au régime réel. Le revenu imposable, aussi appelé revenu foncier net, est alors la différence entre les loyers encaissés et les frais et charges déductibles.

Le régime réel peut aussi être choisi. Ce choix engage : l'option est irrévocable pendant 3 ans.

Les travaux peuvent-ils réduire l'impôt sur les loyers ?

Au micro-foncier, non. Ni les travaux ni les charges ne se déduisent : l'abattement de 30 % s'applique à la place.

Au régime réel, les frais et charges déductibles viennent en diminution des loyers encaissés. Ce régime peut faire apparaître un déficit foncier, dont la déduction suit des règles précises :

• La part du déficit qui résulte de dépenses autres que les intérêts d'emprunt se déduit du revenu global, dans la limite de 10 700 €. Cette déduction s'applique automatiquement.
• La part qui dépasse 10 700 € se déduit des revenus fonciers des 10 années suivantes.
• La part liée aux intérêts d'emprunt se déduit, elle aussi, des revenus fonciers des 10 années suivantes.

Tous les travaux ne sont pas concernés. Les travaux de construction, comme un agrandissement ou une transformation, ne sont pas déductibles.

Louer un temps, puis vendre : quelles conséquences ?

La décision peut aussi s'étaler : louer d'abord, vendre plus tard. Dans ce cas, une règle compte.

Lorsqu'un déficit foncier a été déduit du revenu global, cette déduction est remise en cause si le logement cesse d'être loué dans les 3 ans qui suivent l'année pour laquelle elle a été effectuée.

Un logement qui a donné lieu à une telle déduction reste ainsi lié à la location pendant cette période, sous peine de perdre l'avantage obtenu. Le choix du régime réel, irrévocable pendant 3 ans, va dans le même sens. Louer engage pour une durée, même quand la vente reste envisagée.

Comment comparer avec le placement du produit de la vente ?

D'un côté, des loyers imposés comme revenus fonciers, avec des prélèvements sociaux de 17,2 %, un régime qui dépend du seuil de 15 000 € et des règles propres au déficit. De l'autre, le produit d'une vente, placé.

Les règles des revenus fonciers ne disent rien de l'imposition d'une vente, ni de celle d'un placement. Ces éléments dépendent de la situation de chaque propriétaire et du bien lui-même.

Le rendement d'un logement loué se lit après impôt, en tenant compte du régime applicable, des charges et des travaux prévus. Les travaux de construction, eux, restent hors du calcul de l'impôt sur les loyers.

C'est sur ces points que le conseiller et le notaire interviennent : le conseiller pour situer le bien dans son quartier et sur son marché, le notaire pour la partie fiscale et juridique. Le notaire confirme ce qui s'applique à chaque cas.

Ce qu'il faut retenir

Les loyers d'un logement loué vide sont des revenus fonciers, soumis à l'impôt et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Jusqu'à 15 000 € de revenus fonciers, le micro-foncier s'applique avec un abattement de 30 %, sans déduction des travaux ni des charges. Au-delà, le régime réel déduit les frais et charges, et son choix engage pendant 3 ans. Un déficit déduit du revenu global est remis en cause si le logement cesse d'être loué dans les 3 ans qui suivent. La comparaison avec le placement du produit d'une vente se fait sur ces bases, et le notaire confirme ce qui s'applique à chaque cas.