Ce qui restera après la vente suffit-il pour racheter ?

« Ce qui me restera suffit pour racheter ? » Ce qui reste d'une vente, c'est le prix obtenu moins le capital encore dû à la banque, puis moins l'impôt sur la plus-value s'il y en a un et les frais. Pour une résidence principale, la plus-value n'est pas imposée du tout : le calcul se limite alors au prix, au crédit et aux frais.

Par où commencer le calcul ?

Le point de départ est le prix auquel le bien peut raisonnablement se vendre, pas le prix espéré. C'est une conversation à avoir avec un conseiller qui connaît le marché du quartier, avant de s'engager sur le prochain achat.

De ce prix, on retire d'abord ce qui reste à rembourser sur le crédit en cours. Viennent ensuite l'éventuel impôt sur la plus-value et les frais liés à la vente. Ce qui demeure après ces retraits est le montant disponible pour racheter.

Combien coûte le remboursement du crédit avant son terme ?

Solder un prêt avant la fin prévue s'appelle un remboursement anticipé. Votre banque est tenue de vous dire, gratuitement et rapidement, combien vous aurez à rembourser et quels frais vous paierez si vous soldez votre prêt.

La page officielle le formule ainsi : « Après avoir reçu votre demande écrite de remboursement anticipé, l'organisme prêteur doit vous informer, gratuitement et sans tarder, des conséquences du remboursement anticipé (montant à rembourser, frais à payer...). »

Cette réponse de la banque donne le montant à retirer du prix de vente pour le crédit. Elle arrive après une demande écrite.

Des pénalités sont-elles dues ?

Si des pénalités de remboursement anticipé sont dues, elles sont plafonnées. Elles ne dépassent pas 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé, et pas plus de 3 % du capital restant dû.

La source précise les plafonds : « Le montant de 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt Et 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé. »

Ces pénalités ne sont pas dues quand la vente du logement fait suite à l'un des événements suivants, pour vous ou votre conjoint :

• un changement de lieu de travail ;
• une perte d'emploi forcée ;
• un décès.

La vente de la résidence principale est-elle imposée ?

Non. Si vous vendez votre résidence principale, la plus-value n'est pas imposée du tout. L'exonération couvre aussi les dépendances : « Vous êtes totalement exonéré si vous réalisez une plus-value sur la vente de votre résidence principale et de ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, cour, etc.). »

Il y a plus-value quand vous vendez plus cher que vous n'avez acheté. Selon la page officielle, « si le résultat de ce calcul est positif (vous vendez plus cher que vous n'avez acheté), vous réalisez un gain appelé plus-value ». Pour une résidence principale, ce gain n'est pas diminué par l'impôt sur la plus-value.

Et si le bien vendu n'est pas la résidence principale ?

Pour un bien qui n'est pas votre résidence principale, la plus-value, après abattements, est imposée à 19 %. S'y ajoutent des prélèvements sociaux de 17,2 %. Une taxe en plus s'applique quand la plus-value imposable dépasse 50 000 €.

Le gain retenu n'est pas la simple différence entre le prix de vente et le prix d'achat. Les frais payés pour la vente, comme les diagnostics obligatoires, peuvent être déduits du prix de vente, sur justificatifs.

Côté achat, les frais d'acquisition peuvent s'ajouter au prix payé à l'origine : « Frais d'acquisition (droits d'enregistrement, frais de notaire) pour leur montant réel justifié ou pour un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat ». Ces frais réduisent l'écart entre les prix sur lequel porte l'impôt.

Le temps de détention compte-t-il ?

Pour un bien autre que la résidence principale, oui. Un bien détenu depuis plus de 22 ans n'est plus soumis à l'impôt sur la plus-value. Après plus de 30 ans de détention, la plus-value échappe aussi aux prélèvements sociaux.

Avant ces seuils, l'impôt s'applique après abattements. Leur détail pour un bien donné relève du notaire.

Le notaire confirme ce qui s'applique à chaque cas, selon la nature du bien et le temps depuis lequel il est détenu.

Ce qu'il faut retenir

Ce qui reste pour racheter, c'est le prix de vente diminué du crédit restant, puis de l'impôt éventuel et des frais. La banque indique gratuitement et sans tarder le montant à rembourser et les frais d'un remboursement anticipé. Les pénalités sont plafonnées et ne sont pas dues dans les cas prévus par la source. La vente de la résidence principale n'est pas imposée sur la plus-value. Pour un autre bien, le taux de 19 % et les prélèvements de 17,2 % s'appliquent après abattements, jusqu'aux seuils de 22 et 30 ans.