Vendre d'abord ou acheter d'abord : prêt relais, prêt en cours

« Je vends d'abord ou j'achète d'abord ? » Acheter avant d'avoir vendu, c'est la situation pour laquelle existe le prêt relais, un prêt transitoire de courte durée. Vendre d'abord, c'est rembourser le prêt en cours, sauf si la banque accepte de le transférer sur le nouvel achat ou de le faire reprendre par l'acheteur.

Acheter d'abord : à quoi sert le prêt relais ?

Le prêt relais est proposé aux propriétaires qui souhaitent acheter un nouveau bien immobilier avant d'avoir vendu un autre bien. C'est un prêt transitoire, de courte durée.

Il fait le lien entre l'achat du nouveau bien et la vente de l'ancien. Dans cet ordre, l'achat se décide alors que la vente n'est pas encore faite.

Sa durée et son montant se fixent avec l'établissement de crédit. Le prêt relais ne dispense pas du reste : le prêt qui finance l'ancien bien devra lui aussi être traité au moment de la vente, selon les règles décrites plus bas.

Vendre d'abord : que devient mon prêt en cours ?

Quand le bien est vendu, le prêt qui le finance doit être remboursé. La règle connaît deux aménagements, tous deux soumis à l'accord de l'établissement de crédit :

• le prêt est transféré sur la nouvelle acquisition ;
• le prêt est repris par l'acheteur du bien vendu.

Sans cet accord, c'est le remboursement qui s'applique.

En cas de transfert, une obligation s'ajoute. La personne ou l'organisme qui a accordé sa garantie au prêt doit être informé de toute modification du contrat. Cette information n'est pas facultative : elle accompagne obligatoirement le transfert.

Dans cet ordre, le point à regarder de près est le coût du remboursement du prêt en cours, puisque la vente le déclenche.

Rembourser mon prêt en avance coûte-t-il des pénalités ?

Le contrat de prêt peut prévoir des pénalités de remboursement anticipé. Elles entrent dans le calcul de l'opération, que la vente se fasse avant ou après l'achat, puisque dans les deux cas le prêt de l'ancien bien finit par être remboursé.

Le remboursement anticipé peut porter sur une partie du prêt ou sur sa totalité. Avant de le faire, l'établissement de crédit communique gratuitement le montant des pénalités. Ce montant sert à éclairer la décision, avant que rien ne soit engagé.

Le montant lui-même dépend de ce que prévoit chaque contrat. C'est donc le contrat signé, et la réponse écrite de la banque, qui donnent le chiffre exact.

Dans quels cas ces pénalités ne sont-elles pas dues ?

Pour les prêts conclus après le 1er juillet 1999, les pénalités ne sont pas dues lorsque le remboursement anticipé est motivé par la vente du bien à la suite d'un changement de lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint.

Deux conditions se lisent dans cette règle. Le prêt doit avoir été conclu après cette date. La vente doit faire suite au changement de lieu de travail.

Pour savoir si une situation précise entre dans ce cadre, le contrat de prêt et l'établissement de crédit font référence.

Quels délais pour l'offre de prêt du nouvel achat ?

Quand le nouvel achat est financé par un crédit, les délais de l'offre de prêt pèsent sur le calendrier, quel que soit l'ordre choisi.

À compter de la réception de l'offre de prêt, un délai minimum de 10 jours de réflexion est imposé. L'offre ne peut pas être acceptée avant.

De son côté, l'offre engage la banque pendant 30 jours minimum à partir de sa réception. Les conditions proposées tiennent donc au moins pendant cette période.

L'offre peut aussi être annulée si l'opération pour laquelle le prêt a été demandé n'est pas réalisée dans le délai prévu après son acceptation. Les sommes éventuellement déjà versées sont alors remboursées. Seuls des frais d'étude, dont le montant est limité, peuvent être demandés par l'établissement de crédit.

Cette dernière règle protège l'emprunteur si l'achat ne se fait pas. Elle rappelle aussi qu'un prêt accepté reste lié à l'opération précise pour laquelle il a été demandé.

Qui peut m'aider à bâtir mon plan de financement ?

L'ADIL de votre département propose un accompagnement personnalisé et gratuit sur les questions liées au logement. Le budget et le plan de financement d'un achat en font partie, y compris lorsqu'il faut articuler une vente et un achat.

L'établissement de crédit reste l'interlocuteur pour tout ce qui touche au contrat : accord sur un transfert ou une reprise, montant des pénalités, conditions du prêt relais.

Le notaire confirme ce qui s'applique à chaque cas, au moment de la vente comme à celui de l'achat.

Ce qu'il faut retenir

Acheter d'abord passe par le prêt relais, un prêt transitoire de courte durée prévu pour les propriétaires qui achètent avant d'avoir vendu. Vendre d'abord entraîne le remboursement du prêt en cours, sauf accord de la banque pour un transfert ou une reprise par l'acheteur. Les pénalités de remboursement anticipé prévues au contrat comptent dans les deux ordres, et la banque en donne gratuitement le montant. Pour les prêts conclus après le 1er juillet 1999, elles ne sont pas dues quand la vente suit un changement de lieu de travail de l'emprunteur ou de son conjoint. Côté nouvel achat, l'offre de prêt impose 10 jours de réflexion et engage la banque 30 jours minimum.