Vendre un bien en indivision ou après une succession

Après un décès avec plusieurs héritiers, le bien immobilier de la succession est en indivision : il appartient à l'ensemble des héritiers jusqu'au partage. Pour le vendre en entier, la décision doit être prise à l'unanimité des indivisaires. Sans cet accord, la vente peut passer par le tribunal, et chaque héritier peut céder sa seule part en suivant une procédure précise.

Que veut dire « bien en indivision » après une succession ?

Quand un proche décède et qu'il y a plusieurs héritiers, les biens de la succession sont en indivision. Ils appartiennent à l'ensemble des héritiers, qu'on appelle les indivisaires.

Cette situation dure jusqu'au partage. Tant qu'il n'a pas eu lieu, aucun héritier n'est seul propriétaire de la maison ou de l'appartement.

Les héritiers peuvent fixer les règles de l'indivision dans une convention. Si la succession comporte un bien immobilier, cette convention doit être établie par un notaire.

Qui doit signer pour vendre le bien ?

La vente d'un bien immobilier indivis fait partie des actes les plus importants. La décision doit être prise à l'unanimité des indivisaires.

Elle ne se prend donc pas à la majorité. Un seul héritier qui refuse suffit à bloquer une vente amiable du bien entier.

Un mandataire nommé pour gérer l'indivision ne change rien à cette règle. Il ne peut pas transmettre la propriété d'un bien au bénéficiaire de son choix, et il lui est interdit de vendre un bien immobilier. Sa mission est la gestion, pas la vente.

Que se passe-t-il si un héritier refuse de vendre ?

Le désaccord n'est pas une impasse. Le tribunal peut être saisi, et il dispose de plusieurs possibilités.

• Il peut vendre le bien à la demande d'indivisaires qui détiennent au moins 2/3 des droits indivis. Dans ce cas, l'unanimité n'est pas nécessaire.
• Il peut autoriser un indivisaire à vendre seul, sans l'accord des autres, lorsque l'urgence et l'intérêt commun le nécessitent.
• En cas de mésentente, un héritier peut lui demander de nommer un mandataire judiciaire, chargé de gérer provisoirement la succession.

Le tribunal peut aussi aller dans l'autre sens. Si les indivisaires ne sont pas d'accord, il peut maintenir l'indivision. Ce maintien ne peut pas dépasser 5 ans. Il est renouvelable dans certains cas, par exemple jusqu'à la majorité du plus jeune enfant ou jusqu'au décès de l'époux selon la situation.

Peut-on vendre seulement sa part ?

Oui. Chaque indivisaire peut vendre sa propre part, sans attendre que les autres acceptent de vendre le bien entier.

Si l'acheteur est extérieur à l'indivision, une étape préalable s'impose. Le vendeur notifie d'abord aux autres indivisaires, par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice) :

• son intention de céder ses droits ;
• le prix ;
• les conditions de la cession projetée ;
• les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acheter.

Les autres héritiers peuvent-ils racheter la part ?

Les autres indivisaires restent prioritaires pour acheter la part cédée. Dans le délai de 1 mois qui suit la notification, chacun d'eux peut faire savoir qu'il reprend la part, au prix et aux conditions qui lui ont été notifiés.

Si cette procédure n'est pas respectée, la vente reste fragile. Les coïndivisaires ou leurs héritiers peuvent demander son annulation dans un délai de 5 ans à partir du jour où ils en ont eu connaissance.

Comment sortir de l'indivision ?

À tout moment, chaque indivisaire peut sortir de l'indivision, sauf si un jugement ou une convention entre les indivisaires s'y oppose.

Il peut donner ou vendre sa part dans l'indivision ou dans un bien déterminé. Il peut aussi demander le partage.

Vendre le bien entier et céder sa seule part ne suivent pas les mêmes règles. La première voie exige l'accord de tous ou une décision du tribunal. La seconde reste ouverte à chacun, avec la priorité laissée aux autres héritiers.

Quel est le rôle du notaire ?

Lorsque la succession comporte un bien immobilier, la convention qui fixe les règles de l'indivision doit être établie par un notaire.

Pour la vente du bien comme pour la cession d'une part, le notaire confirme ce qui s'applique à chaque succession.

Ce qu'il faut retenir

Après un décès avec plusieurs héritiers, le bien appartient à tous jusqu'au partage. Sa vente exige l'unanimité des indivisaires, et un mandataire chargé de gérer l'indivision ne peut pas vendre à leur place. Sans accord, le tribunal peut vendre à la demande d'indivisaires détenant au moins 2/3 des droits, ou autoriser une vente en cas d'urgence. Chaque héritier peut aussi céder sa part, après l'avoir notifiée aux autres, qui ont 1 mois pour la reprendre.